HOW IT WORKS
업종을 먼저 결정하고, 그 업종이 낼 수 있는 임대료를 산출합니다.
25년 경력 감정평가사가 설계한 시스템.
사람의 주관을 빼고, 데이터만 남겼습니다.
4-STEP METHOD
1단계
상권 DNA 분석
유동인구, 경쟁 강도, 업종 분포를 분석하여 이 상가의 상권 특성을 파악합니다.
2단계
최적 업종 결정
기회지수(수요 40% + 공급갭 35% + 상권동태 25%)와 4,960개 브랜드 생존율 데이터로 가장 오래 살아남을 업종을 결정합니다.
3단계
지불가능 임대료 산출 (정답)
최적 업종의 예상 매출에서 필수 비용을 차감하고 흑자 영업에 필요한 수익을 확보한 뒤, 임차인이 장기적으로 낼 수 있는 상한선을 역산합니다. 건물 가치 기반 시장 이론값은 참고치로 제시됩니다.
4단계
Deal-Zone + 3방식 교차검증
지불가능 임대료가 시장 이론값 범위와 겹치는 구간이 Deal-Zone이며, 감정평가 3방식(수익환원법·거래사례비교법·원가법)으로 최종 일치도를 교차검증합니다.
COMPARISON
| 구분 | 전통 감정평가 | 공실NO |
|---|---|---|
| 관점 | 건물 가치 중심 | 임차인 지속가능성 (3방식 교차검증) |
| 업종 고려 | 없음 | 최적 업종 먼저 결정 |
| 주관성 | 평가사마다 다름 | 누가 해도 같은 결과 |
| 비용 | 50~200만원 | 무료(임차인) / 1.9만원(임대인) |
| 시간 | 2~4주 | 1분 |
| 검증 | 개별 사례 | 5,933건 백테스트 |
ANALYSIS PIPELINE
STEP 01
카카오 지오코딩 API로 주소를 좌표·행정동코드로 변환합니다.
STEP 02
면적(㎡), 층수, 용도, 경과연수 등 물리적 특성을 자동 수집합니다.
STEP 03
유동인구·점포현황·업종별 매출 데이터를 수집하고, 역세권/주거/오피스 등 상권 유형을 자동 분류합니다.
STEP 04
수요(40%) + 공급갭(35%) + 상권동태(25%)를 가중합하여 업종별 기회지수를 산출합니다.
STEP 05
4,960개 브랜드의 매출·비용 데이터로 면적·층수·상권에 맞는 최적 브랜드를 매칭합니다.
STEP 06
지역·층수·유동인구 보정계수를 적용하고, 비용 차감 후 지불가능 임대료를 역산합니다.
STEP 07
수익환원법(직접환원 + DCF), 거래사례비교법, 원가법으로 각각 산출한 뒤 교차검증합니다.
STEP 08
사용자 유형별(임대인/임차인/중개사/감정평가사/금융기관) 맞춤 보고서를 자동 생성합니다.
TRIPLE VALIDATION
주된 가격 근거는 지불가능 임대료입니다. 3방식은 이 수치가 기존 감정평가 체계와 얼마나 일치하는지 확인하는 보조 자료로 제시됩니다.
해당 상가에서 발생할 수 있는 수익(NOI)을 환원이율로 나누어 가치를 산출합니다.
수익가치 = 연간 NOI / 환원이율(5.5%)
인근 유사 상가의 실제 거래 사례를 수집하여 비교·보정합니다.
비준가격 = 사례가격 × 보정계수
토지가격 + 건물 재조달원가에서 감가수정을 차감합니다.
적산가격 = 토지가 + (재조달원가 - 감가누계)
교차검증 프로세스
3가지 방식의 결과를 비교하여 편차가 크면 원인을 분석하고, 가중평균으로 최종 가격을 결정합니다
ADJUSTMENT FACTORS
전국 평균 프랜차이즈 매출을 해당 상가의 실제 조건에 맞게 보정합니다
보정 매출 = 기준 매출 × 지역보정 × 층수보정 × 유동인구보정
FTC 점포분포 + 아파트가격 기반 소비력을 비교하여 전국 평균 대비 해당 지역의 매출 잠재력을 보정합니다.
범위
0.5 ~ 2.0
데이터 출처: 공정위 점포분포 + 국토부 아파트 실거래
한국부동산원 실데이터 기반으로 층별 임대료 비율을 적용합니다. 역세권 지하상가는 추가 보정합니다.
범위
0.30 ~ 1.00
데이터 출처: 한국부동산원 층별 임대료
업종별 유동인구 민감도 프로파일(7개)에 따라 해당 상권의 유동인구 수준을 보정합니다.
범위
0.7 ~ 1.3
데이터 출처: 소상공인시장진흥공단 유동인구
ACCURACY VERIFICATION
국토부 상가 매매 실거래 데이터로 시스템 추정가와 실제 거래가를 비교하여 정확도를 지속적으로 검증하고 보정합니다
MAPE
18.7%
평균 절대 오차율
Median APE
14.2%
중앙 절대 오차율
적중률 (±20%)
64.8%
오차 20% 이내 비율
시나리오 포함률
89.3%
3개 시나리오 범위 내
마지막 검증일: 2026.03 · 검증 데이터: 국토부 매매 실거래가
DATA SOURCES
공정거래위원회
프랜차이즈 정보공개서
4,960개 브랜드 매출·비용·점포 수
소상공인시장진흥공단
상권 분석 데이터
유동인구, 점포현황, 업종별 매출
국토교통부
실거래가 공개시스템
상가 매매·임대 실거래가
한국부동산원
상업용 부동산 임대동향
지역·층별 임대료 시세
공공데이터포털
건축물대장 정보
면적, 층수, 용도, 경과연수
한국은행
경제통계
GDP, CPI, 기준금리 전망
본 시스템의 분석 결과는 공공데이터와 통계 모델에 기반한 참고용 추정치이며, 공인 감정평가서를 대체하지 않습니다.
프랜차이즈 정보공개서의 매출·비용 데이터는 전국 평균 기준이며, 개별 가맹점의 실제 성과와 차이가 있을 수 있습니다. 보정계수로 지역·층수·유동인구 차이를 반영하지만, 개별 점포의 운영 역량, 인테리어 상태, 계약 조건 등은 반영하지 못합니다.
투자 판단 시 반드시 현장 실사와 전문가 자문을 병행하시기 바랍니다.
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