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공실NO

샘플 상세 리포트

상세 분석 완료

○○프라자 1층 102호

서울특별시 강남구 역삼동 823-4

전용 59.4㎡ (18평)경과 12년오피스 밀집형 상권

협상시작금액 (임차인 관점)

월세

280만원

보증금

2,800만원

건물 가치 산정 → 시장 기대수익률 적용 → 한국부동산원 검증 → 경매 낙찰가율 검증, 4단계를 거쳐 산출한 임차인 관점의 협상시작금액입니다. 본 리포트는 이 수치의 도출 근거와 협상에서의 활용 방법을 단계적으로 제시합니다.

시나리오별 임대료

보수적

240

만원/월

하한 시나리오

기본

280

만원/월

중심 시나리오

낙관적

320

만원/월

상한 시나리오

제1장

Go/No-Go 종합 판정

종합 판정

GO (신중)

종합 점수

71/100

협상시작금액 < 임차인 상한

280만 < 340만 (여유 60만)

예상 영업이익률 > 15%

23% — 양호

회수기간 < 24개월

14.7개월 — 양호

동일업종 폐업률 < 평균

11.4% — 강남구 평균(9.2%) 상회

반경 500m 동일업종 < 5개

5개 — 경쟁 포화

5개 중 3개 통과. 폐업률·경쟁밀도가 평균을 상회하므로 입지 자체보다 차별화된 컨셉/운영이 생존 변수가 됩니다.

제2장

상권 DNA 분석

상권 유형

오피스 밀집형

일 유동인구

4,200명

피크 시간

11:30~13:30

핵심 고객

직장인 78%

연 폐업률

11.4%

평균 영업기간

4.1년

주변 업종 분포 (반경 200m, 상위 5개)

커피전문점18개 · 22%

한식14개 · 17%

편의점9개 · 11%

베이커리7개 · 9%

제과/디저트6개 · 7%

제3장

임대료 추정 기준 업종 Top 3

FTC 정보공개서의 매출·비용 데이터를 임대료 산정 근거로 사용한 비교 기준 업종입니다.

1순위

1. 커피 전문점

기준 브랜드: 메가커피 (공정위 정보공개서)

기회지수

82점

평균 생존

4.2년

예상 매출

2,800만

R/S ratio

10%

월 손익 시뮬레이션

+매출2,800만

-원재료-924만

-인건비-560만

-임대료-280만

-광고/로열티-140만

-기타 운영비-252만

=영업이익644만

영업이익률 23%

2. 샐러드/건강식

기준 브랜드: 샐러디 (공정위 정보공개서)

기회지수

76점

평균 생존

3.8년

예상 매출

2,400만

R/S ratio

11.7%

3. 베이커리/디저트

기준 브랜드: 파리바게뜨 (공정위 정보공개서)

기회지수

71점

평균 생존

3.5년

예상 매출

3,100만

R/S ratio

※ 표시된 업종·브랜드는 임대료 추정의 비교 근거이며 입주 권장이 아닙니다.

제4장

개업 후 12개월 현금흐름

1순위 업종 기준 매출 시즌성을 반영한 12개월 시뮬레이션입니다. 영업이익률 23%로 가정하여 누적 영업이익을 환산합니다.

월별 매출 (만원)최저 2,200 / 최고 3,300

1월

2월

3월

4월

5월

6월

7월

8월

9월

10월

11월

12월

누적 영업이익 (만원)

1개월차 644만12개월차 7,774만

제5장

창업비용과 회수 기간

보증금

2,800만원

권리금

0만원

인테리어

4,500만원

장비

2,200만원

회수 기간

14.8개월

총 창업비 9,500만 ÷ 월 영업이익 644만

업종 평균(18~22개월)보다 짧은 회수기간으로 추정되나 경쟁 포화로 매출 변동성이 클 수 있어 6개월 운영비 예비자금 확보 권장.

제6장

감정평가 3방식 교차검증 + Deal-Zone

수익환원법

275

만원/월

거래사례비교법

290

만원/월

원가법

268

만원/월

3방식 결과가 268~290만원 구간에서 수렴 — 신뢰도 88%

Deal-Zone (양쪽이 만족하는 구간)

Deal-Zone 260~300만

건물주 하한 240만추천 280만임차인 상한 340만

Deal-Zone 폭이 40만원으로 넓어 협상 여지가 큽니다. 임차인은 260만에서 시작하여 280만까지의 양보가 안전 구간입니다.

제7장

임대 조건 협상 가이드

월세 외에도 보증금·렌트프리·인테리어 지원·계약기간이 총 부담을 좌우합니다. Deal-Zone 안에서 다음 조건을 카드로 활용하세요.

월세 인하

280 → 260만

근거: Deal-Zone 하단부 + 폐업률 평균 상회 근거

렌트프리 2개월

인테리어 공사 기간 면제

근거: 12년 경과 건물 + 전 임차인 공실 6개월

보증금 분할

2,800 → 1,400 + 6개월 분납

근거: 시세 대비 25% 낮춤 가능

인테리어 지원

300~500만 분담

근거: 건물주가 다음 임차인에게 승계 가능 자산

계약기간 5년 + 갱신권

5년 보장 + 1회 갱신권

근거: 회수기간 14.7개월 + 안정화 기간 확보

임대료 인상 상한 5%

갱신 시 인상률 5% 캡

근거: 상가건물임대차보호법 + 상권 성장률 매칭

제8장

경쟁 환경과 생존 가능성

경쟁 포화 신호: 반경 500m 내 동일업종 5개. 강남구 평균(반경 500m 기준 2.8개)의 1.8배 수준입니다.

메가커피 △△점

반경 80m

영업기간

5.1년

컴포즈커피 ○○점

반경 140m

영업기간

3.8년

빽다방 ◇◇점

반경 220m

영업기간

2.6년

이디야커피 □□점

반경 310m

영업기간

6.4년

투썸플레이스 ●●점

반경 470m

영업기간

4.3년

제9장

실패 시 손실 규모 (Worst Case)

매출 30% 하락 시나리오

월 적자

-150만

매출 하락폭

30%

회수 불가 자산

6,700만

폐업 시 보증금 회수는 가능하나 인테리어·장비 일부는 매몰비용이 됩니다. 6개월 운영비(약 4,000만) 별도 확보 권장.

부록

분석 근거 및 데이터 출처

25년

감정평가사 경력

6개

공공기관 데이터

5,933건

실거래 검증

89.3%

시나리오 포함률

11,724개

브랜드 DB

1분

분석 소요 시간

데이터 소스
국토교통부 실거래가 · 한국부동산원 임대료 시세 · 공정거래위원회 정보공개서 · 소상공인시장진흥공단 점포·유동인구 · 공공데이터포털 건축물대장 · 한국은행 거시지표

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본 화면은 서비스 이해를 돕기 위한 가상 사례이며 실제 분석 결과가 아닙니다. 실제 리포트는 공공 데이터와 통계 모델에 기반한 참고용 추정치이며 공인 감정평가서를 대체하지 않습니다. 투자 판단 시 현장 실사와 전문가 자문을 병행하시기 바랍니다.